9月8日夜,融创与困境中的雨润集团达成战略合作协议,融创将独家介入这家风雨飘摇的多元化民营企业的重组。

  在绿城、佳兆业之后,投资者对于融创此番选择的风险流露担忧。9月9日复牌后,融创股价跳水,一度下跌达到10%。融创中国董事长孙宏斌和新上任的行政总裁汪孟德,立即通过电话会议的形式,与投资者进行超过一个小时的交流。

  这次交流会颇为真诚,市场预期开始好转,最终股价止跌回升。尽管如此,融创股价当天还是下跌了3.75%(当天恒指大盘上升4.10%)。

  这次交流会的干货颇多,也能窥见融创此番并购的思路,新闻整理如下:

  孙宏斌:不是任何人都能有这样的机会

  这样一家大型民营企业,不管是好还是不好,不是什么时候都有这样一个独家并购的机会,也不是每个人都有机会去碰一下。雨润2013年在中国民营企业500强中排第八,2014年排第十二。我们获得了这样一个机会,这是独家的机会,这个机会本身就很有价值。

  最近三年,我们进行的规模超过10亿的并购有十余起。最开始是跟绿城合作,购买一部分项目的50%股权,到盛世滨江的合作,香溢花城的并购,后来又并购了合作项目剩下的50%股权,我们在并购方面积累了很多经验,也很注意风险控制。“不行就算,行了就干。”

  融创本身的战略不会有任何变化,这次并购对我们而言就是一笔投资,还是规模不算大的投资,风险可控,但是潜力很大。上市公司雨润食品出现了很多问题,但是如果没有问题,它的股价也不可能跌到30亿港元(市值),它曾经的市值是500亿港元,它旗下的一个工厂的价值都不止30亿港元(如哈肉联工厂),这正好说明并购是一个机会。

  对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多,其中最难的是房地产。房地产主要在三四线城市,整体的布局是不对的。但好处是便宜,雨润从来都没有买过贵的东西。包括中央商场,商业物业平均持有成本只有2500元/平方米·月,而且都是在每座城市的零号地段(坐标0,意味着最核心)。

  在投资价值判断上,我们是很笃定的。难点是能不能做成。

  我们参与雨润的债务重组,并不是融创要拿钱给他们,而是我们带着他们去跟银行谈。有很多债权人跟我们是重叠的,比如中国银行、建设银行、华润信托等。因为不是由我们去帮他们还钱,所以没有什么风险。债务重组也不做任何担保,跟在佳兆业时一样,是在企业本身的基础上进行债务重组。

  融创的战略没有任何变化。一二线城市,核心地段,这是我们的核心能力。但问题是在一线城市买地经常是要赔钱的,所以我们加强了在二线城市的布局。不管是武汉、成都还是西安,买的项目都比较优质,算下来基本都有10%的利润。现在北京、上海、南京、杭州买地,算下来利润很可能是负的。

  这仅仅是我们投资部门的一个尝试。我们投一笔小钱,有机会让这些板块变得很值钱,将来有可能挣很多钱,而且风险可以控制。

  将来我们或许可能把它拆掉、卖掉,或者培养成一个增长点。因为不并表,所以完全合理。就像一个孵化器一样。关键是价格要合适,再好的东西价格贵了也不行,再差的东西,价格合适的话也行。如果能发展一两个对我们未来发展有支持的板块就更好了,比如保险,是属于有配合价值的板块。比如中央商场,我们也想持有商业,但是我们自己持有的成本很高。

  这是一笔战略投资。我们最终的占比很可能是40%-50%。跟我们一起投的是一家或多家大型金融机构。我们有投资的判断,同时也有能力去帮助雨润提升价值。雨润的团队是很强的,执行力很强,老板以前也很强势,雨润食品也从其他地方挖了很多人才。我们可能会派驻一两个人介入到雨润的经营管理,但是和绿城和佳兆业比起来,只会是占用更少的一部分精力。

  他们在地产方面是全产业链,还包括建筑公司、园林公司、设计公司,我们就做开发。

  在绿城和佳兆业之后,我们获得了口碑,别人都认为我们厚道。人们喜欢跟厚道的人打交道。所以尽管有很多人在跟雨润谈,但是我们能够快速地做出判断,所以虽然我们开的价比较低,但雨润接受了我们。

  后续交易,打个比方,我们如果给他们1亿,但是肯定要拿到相应的1亿的东西。跟佳兆业最初的时候也一样,最开始注入一点流动资金,但有的资产必须先卖给我。雨润的资金的成本不高,大部分来自银行,在地产方面有一部分信托融资,拉高了融资成本。

  雨润的债务就是流动性问题。举个例子,祝义财在中央商场的股权被查封了,其实就是因为一笔1.8亿的债务,而抵押物的价值6亿,被查封的股权价值60多亿,即便现在不值这么多,20多亿总有吧。所以就是流动性出了问题而已。

  不知道投资者在担心什么,这就是一个机会,后续的交易安排还没发出来。雨润的流动性风险就是因为老板出事了,现在相当于老板回来了(换了一个老板),重新换取债权人的信心。

  雨润有三个板块挺值钱。中央商场,持有商业的运营能力很强。农产品交易和物流方面,本身也是一种商业,收租金、佣金和管理费,其实跟房地产是一回事。另外就是保险,以后跟房地产或许有协同。

  房地产之外的板块,我们不缺合作伙伴。房地产板块,我们会促使雨润加快去化,三四线城市的布局问题很大。但是地真的很便宜,甚至有零地价的情况,开工厂时一起拿的地。这一些地块,要尽快卖掉。

  对解决流动性问题还是有信心。价值判断还需要一个过程。要看净资产的情况,如果价值判断跟我们想的不一样,我们会坚决放弃。对方老板也有可能不卖了。谈判的人,是祝义财的代表,但是从绿城和佳兆业的情况看,创始人的心态很难把握,你不知道,我也不知道。会涉及一些保证金的安排。能不能做成的可能性还是五十对五十。

  我们会整体拿下雨润集团,然后引入一些金融机构来持有一些股权,比如10%,20%等。金融机构会成为真正的股东,融创不会向这家金融机构支付利息,而是共同获取股东利益。尽管如此,融创不并表。雨润的地产项目也不会纳入融创,包括南京的项目,各自独立发展。融创提供战略整合,金融机构提供金融咨询方面的服务。

  这个独家的投资机会很值钱,看起来很复杂,其实我们什么还没干,一分钱还没花呢。只有我们能扒开这个企业来看。

  前几天我卸任CEO,跟目前进行的事没有关系。两年前我就想卸任CEO,但是当时投资者不同意。其实我做的事,也从来不是CEO的事。我是融创的“尖刀兵”,经常要到一线去谈一些事,从来就不是什么CEO。

  汪孟德:半块地的价格与几个有想象空间的板块

  这是一次整体的并购交易,这是交易的方向和核心目的。交易还处在初期的尽职调查阶段,包括洽谈。我们拿到一个独家的排他性的谈判权利。到目前为止还没有签署具体的交易安排或协议。

  这次交易,我们的原则是一定要保证价格是合适的,融创的交易投入是可控的。价格会在净资产的基础上有一个比较大的折扣。交易量对融创而言,就是一块小规模的地或者半块地的价格。

  我们会联合一家或多家合作伙伴,一起进行整体交易。这个合作伙伴可能是国内一家或多家大型金融机构。我们投入较小,风险可控,主要是为未来考虑一些有增长潜力的布局,不会影响融创目前的战略方向和自身发展。联合合作伙伴完成交易,融创不并表。

  雨润集团整体涉及七个业务板块,核心是五个业务板块(房地产、商业持有和运营、农产品物流、保险公司利安人寿、食品),另外两个比较小的板块是建筑和旅游。旅游主要一些酒店和酒店管理。建筑和旅游在整个集团层面几乎可以忽略不计。

  五个主要板块中,食品的份额其实比较小,不到集团整体份额的20%。

  食品方面,香港有上市公司雨润食品,主要是猪肉、屠宰和深加工。在这方面,雨润品牌和产品优势还是比较明显。主要问题是前些年工厂的布局和产能增长有些过快。在上市公司体系外,食品方面还有包装、养殖、饲料等业务。

  房地产板块,房地产开发、中央商场的持有运营以及农产品物流都属于房地产相关,整体占到集团份额的70%。

  中央商场现在运营着十一家商场或百货店。在南京有两家,在江苏省一些核心的三四线城市有若干。主要是过去十年间,通过并购国有的改制的百货店得来,所以都位于城市的核心位置,相当于零坐标,持有成本非常低。整体66万平方米的持有面积,持有成本可能只有2000多元/平方米·月。江苏、山东等地还有一些在建的商场。

  农产品物流方面,主要是农产品交易的平台,这在每座城市的规划里是受限的,在每座省会城市只有一个大型的农产品交易市场,北京、上海等城市也只有两个,是属于比较稀缺的资源。模式是以比较便宜的价格从政府那里获取两三千亩的地,建成后会出售一部分商铺,自己持有一部分核心资产。后面的运营是收租金、佣金和管理费。一共有16个项目,在运营的有12个。主要分别在南京、成都、西安、沈阳。去年的整体交易额已经达到1200亿元,全行业排名第二,排第一的是另一家上市公司农产品(000061.SZ)。跟中央商场一样,这一块的持有成本也非常低,包括地价、建筑成本。因为非常稀缺,未来的业务来源、盈利非常稳定。未来有很大的想象空间。

  房地产开发。主要布局在江苏、浙江、山东的三线城市,在南京、上海也有项目。整体有34个项目。虽然主要位于三四线城市,但项目本身的位置是非常好的。另外,土地获取成本非常低,1000-2000元/平方米的拿地价格。产品定位适合当地市场。整体有800万平方米左右的土地储备量。地产开发不是雨润的长项。我们接手之后,可以快速地回笼这些土地,我们会对它们的地产战略进行一些调整。

  保险方面,利安人寿,2011年挂牌成立,到去年已经有利润。雨润集团是第一大股东、实际控制人。寿险是保险里面很有潜力的品种。牌照很稀缺,加之公司去年就盈利了,比较干净,业务比较单纯,未来有比较大的空间。

  整个集团整体的资产质量还是比较高的。资产持有成本低、负债可控。有两家上市公司和一家保险公司,对于今后整体的资本运营提供了平台。雨润的债务结构其实比较健康,主要问题是祝老板出事之后,银行对雨润不太放心。